Especial Dia Nacional da Segurança no Trabalho – Cenário atual da Segurança no Trabalho

Como hoje é considerado o Dia Nacional da Segurança no Trabalho, o PET Civil resolveu fazer um post especial, contando um pouco sobre o cenário atual no Brasil e as novas medidas que são utilizadas. O Blog do PET Civil já … Continuar lendo

Incorporador, Construtor e Empreiteiro: diferenças e responsabilidades

Em um projeto de engenharia, especificamente nos imobiliários, muitas figuras estão envolvidas. Em linhas gerais, as três principais responsáveis são a do Incorporador, a do Construtor e a do Empreiteiro. Neste post, trataremos da responsabilidade civil dessas três entidades.

Com a atual configuração dos empreendimentos onde a jurisdição está sempre amparando os envolvidos em possíveis problemas, é importante a consciência das responsabilidades civis de cada participante. O código civil vigente, trata da responsabilidade civil no âmbito da construção civil, contudo, não trata especificamente as responsabilidades do incorporador e construtor, apenas disciplina as do empreiteiro.

Antes de tratarmos das responsabilidades, é necessário entender os conceitos que definem o que é e o que faz cada um dos envolvidos. Portanto temos que:

      1. Incorporador:  Aquele que promove o empreendimento, ou seja, o que executa a Incorporação Imobiliária. Em termos legais:

  • Incorporação Imobiliária, segundo a definição  no art. 28, parágrafo único, da lei 4.591/1964, é a “atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas”.
  • Incorporador, segundo a mesma lei no art.29, tem por definição “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terrenos, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

     2. Construtor: Aquele que constrói, executa a construção. Podendo ser, bem como o incorporador, pessoa física ou jurídica.

     3. Empreiteiro: Aquele que realiza a obra sobre o regime de empreitada, sendo empreitada a obra que é realizada sobre a responsabilidade de outrem (no caso, o empreiteiro), tendo o serviço a ser realizado e o preço pelo mesmo, previamente definidos.

A respeito das devidas responsabilidades, temos:

     1. Incorporador:  Cabe a este, a obrigação de entregar o empreendimento de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo (art. 32, d, e g, da lei 4.591/64  e art. 43, II e IV). Assim, por lei o incorporador assume tais responsabilidades que impedem o mesmo de escusar-se de quaisquer compromisso alegando ser um mero intermediário. Responde, portanto, o incorporador por danos causados pela má execução de serviços ou não execução, atraso na entrega, má formulação ou não formulação de contrato de incorporação, dívidas da construção. Em alguns casos, o incorporador tende a associar a causa de algum problema ao construtor, porém por lei, é definido que quem se faz substituir na execução de uma tarefa é responsável, juntamente com o substituto, pelos danos que este vier a causar, quer decorram de falta contratual, quer de falta delitual, desde que relacionados com o exercício da substituição (ART. 942, CC).

     2. Construtor:  A responsabilidade deste, decorre de contrato de empreitada e fiscalização do andamento do empreendimento. O construtor, basicamente, é responsável pelo produto a ser entregue ao incorporador (normalmente dono da obra), e tem sob sua jurisdição a contratação de terceiros e as responsabilidades sobre possíveis falhas dos mesmos. Desta maneira, o construtor tem por obrigação um resultado a cumprir, enquanto o empreiteiro tem, por exemplo, uma obrigação de execução.

     3. Empreiteiro: As responsabilidades do empreiteiro podem, por muitas vezes, se confundir com as do construtor pois estes papeis também podem se confundir. No geral, a obrigação do empreiteiro pode ser relacionada aos contratos com o incorporador, envolvendo responsabilidades pós-entrega, ou relacionadas ao contratos com o construtor, sendo neste caso as especificações de execução da obra. Por definição, um contrato de empreitada é um contrato onde o empreiteiro se obriga a realizar  uma obra para o contratante, o incorporador ou construtor, com material próprio, ou com material fornecido, mediante uma remuneração, podendo ser definido um valor proporcional ao trabalho executado. Ressalta-se que o pagamento só é obrigatório, se a obra for realmente executada. De acordo com o artigo 610 do código civil:

O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais.

§ 1º A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.

§ 2º O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução.”

A intenção do post é de apenas familiarizar o leitor com os devidos termos e exemplificar de maneira superficial algumas relações e responsabilidades dos envolvidos no âmbito da construção, não devendo ser tomado como base para estudos e referências de caráter jurídico no contexto da construção civil.

Fontes: Ambitojurídico, forumdacontrução

 

 

 

Aspectos legais antes de construir

Para construir um edifício, de qualquer porte, alguns trâmites legais devem ser seguidos e estes vão desde a escolha do lote até o processo de averbação (mudança do lote da situação de terreno para edificação). Para esses trâmites existe uma legislação e esta varia de acordo com o local, entretanto alguns aspectos mais amplos não variam.

O primeiro passo refere-se à escolha do loteamento e é importante nesta fase a presença de um engenheiro ou arquiteto que fique atento às questões contratuais do loteamento e ao Código de Edificações do município. Essas questões definem, por exemplo, o número de pavimentos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento do terreno e adoção de recuos. Na fase de compra do terreno, é importante ficar atento a possível existência de projetos públicos que envolvam desapropriação parcial ou total, pois este processo não obedece aos valores de mercado.

Após a fase de compra e adequação dos planos à legislação que envolve o terreno deve-se definir a responsabilidade técnica do projeto, atribuída a engenheiros e arquitetos, cuja função é elaborar o projeto e acompanhar a execução do mesmo durante a obra. A fiscalização é feita pelo CREA e antes da obra começar é assinado, pelo engenheiro ou arquiteto, junto ao órgão a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART.

A fase de aprovação de projetos por parte da prefeitura contempla apenas o projeto arquitetônico junto à secretaria de urbanismo da cidade. Os demais projetos como o hidráulico, elétrico e estrutural não necessitam de aprovação da prefeitura e a única exigência é que sejam executados por profissional competente.

Com a aprovação do projeto e o pagamento das taxas o órgão responsável libera o Alvará de Construção que permite a execução da obra. Este alvará tem prazo de validade para o término da construção que varia de cidade para cidade. Caso o tempo seja extrapolado, deve-se verificar junto à prefeitura uma possível renovação com atenção a possíveis mudanças de leis.

Concluída a obra, é gerado pelo órgão competente da prefeitura o Habite-se ou Certificado de Vistoria e Liberação da Obra que, como o nome sugere, atesta a execução da obra de acordo com o que foi aprovado no projeto. Quanto aos impostos, estes mudam de acordo com o tamanho da obra. Para edificações abaixo de 70m² é solicitado ao INSS uma Certidão Negativa de Débitos – CND, já para construções maiores é necessário que no inicio da obra seja registrado uma matricula junto ao INSS para a geração de impostos durante a obra e ao final é necessário que a Receita Federal emita um documento informando os dividendos a serem quitados para a emissão da CND.

Com todas estas concluídas a construção pode ser averbada junto ao registro de imóveis, assim onde havia um terreno registrado, após esta etapa, haverá um imóvel e o empreendimento estará finalmente regularizado.

Fontes: pini, fórumdaconstrução