A formação do preço no mercado imobiliário

No estudo dos mercados, a  formação do preço de um produto deve ir além de um simples processo de acumulação de custos e acréscimo de uma margem de lucro. Uma análise simplista, em geral, nos leva a erros e consequentemente a prejuízos.  No post a seguir, veremos os itens que devem ser considerados na determinação do custo e como o preço de um imóvel é, normalmente, definido.

A saber, os principais itens a serem considerados são:

  1. A distribuição dos custos comuns entre produtos e serviços.
  2. Volume de produção para o calculo do custo unitário.
  3. Tributação.
  4. Tratamento dos custos variáveis não padronizados.
  5. Inclusão dos custos de oportunidade. 
  6. Distorção do objetivo da formação de preços.

Estes itens são, respectivamente, referentes às formas de rateio dos custos, à analise da produção verificada em face do seu custo, às taxas incidentes sobre à empresa, aos diferentes custos de diferentes processos produtivos, ao preço que se paga por priorizar determinada ação e aos cuidados que uma empresa deve ter em não se limitar a ser uma repassadora de custos apenas.

Com as devidas análises feitas, um modelo básico de determinação do preço de venda pode ser adotado obedecendo às seguintes etapas:

  1. Levantamento do custo do produto: sendo este formado pelos custos diretos e indiretos.
  2. Calculo dos encargos sobre o preço de venda: cargas tributárias, comissões e perdas com venda.
  3. Determinação da margem de lucro: normalmente é definido um lucro anual  de 15% sobre o capital próprio.
  4. Determinação do preço de venda: o preço de venda deve ser igual ao custo total unitário mais a margem de lucro incidente no custo total unitário mais os tributos incidentes sobre o preço.

Para exemplificar este ultimo item temos que:

P= preço de venda,   T= tributos,   C = custo total unitário e M = margem de lucro. De acordo com o raciocínio temos que P.(1-T) = C.(1+M), então P = C.(1+M) / (1-T).

No mercado imobiliário em geral o preço dos imóveis é composto da seguinte forma:

  1. Custo do produto: aproximadamente 70% do valor do preço de venda.
  2. Comercialização: aproximadamente 5% do valor do preço de venda.
  3. Marketing: aproximadamente 4% do valor do preço de venda.
  4. Impostos: aproximadamente 7% do valor do preço de venda.
  5. Margem: aproximadamente 14% do valor do preço de venda.

O custo do produto é referente aos custos de construção, sendo composto pelos valor do terreno, projetos, administração da obra e produção. A comercialização representa os custos de corretagem, que giram em torno de 5%. O custo do marketing engloba tanto a publicidade do empreendimento quanto as pesquisas de mercado e custo com planejamento do produto. A carga tributária, ou impostos, PIS, COFINS, CSSL e IR. A margem costuma ser definida entre 10% e 15%, definida também sobre os riscos do negócio e não apenas sobre o lucro do empreendedor.

Uma observação a ser feita é que apesar de o produtor definir o preço de venda, este é variável de acordo com as vontades do mercado. Ou seja, é possível que o preço definido de um produto não seja o preço real dele, ou o valor que o mercado dá a este.

No preço do produto da construção civil, quando ocorrem essas variações, as opções de alteração do preço incidem sobre a margem ou sobre o custo do produto, ficando fácil de perceber a importância de um bom gerenciamento e boas técnicas de produção para que as diferenças de preço do mercado não incidam sobre a margem da empresa.

Fontes: forumdaconstrução, blogconstrua!

 

 

 

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