Incorporador, Construtor e Empreiteiro: diferenças e responsabilidades

Em um projeto de engenharia, especificamente nos imobiliários, muitas figuras estão envolvidas. Em linhas gerais, as três principais responsáveis são a do Incorporador, a do Construtor e a do Empreiteiro. Neste post, trataremos da responsabilidade civil dessas três entidades.

Com a atual configuração dos empreendimentos onde a jurisdição está sempre amparando os envolvidos em possíveis problemas, é importante a consciência das responsabilidades civis de cada participante. O código civil vigente, trata da responsabilidade civil no âmbito da construção civil, contudo, não trata especificamente as responsabilidades do incorporador e construtor, apenas disciplina as do empreiteiro.

Antes de tratarmos das responsabilidades, é necessário entender os conceitos que definem o que é e o que faz cada um dos envolvidos. Portanto temos que:

      1. Incorporador:  Aquele que promove o empreendimento, ou seja, o que executa a Incorporação Imobiliária. Em termos legais:

  • Incorporação Imobiliária, segundo a definição  no art. 28, parágrafo único, da lei 4.591/1964, é a “atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas”.
  • Incorporador, segundo a mesma lei no art.29, tem por definição “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terrenos, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

     2. Construtor: Aquele que constrói, executa a construção. Podendo ser, bem como o incorporador, pessoa física ou jurídica.

     3. Empreiteiro: Aquele que realiza a obra sobre o regime de empreitada, sendo empreitada a obra que é realizada sobre a responsabilidade de outrem (no caso, o empreiteiro), tendo o serviço a ser realizado e o preço pelo mesmo, previamente definidos.

A respeito das devidas responsabilidades, temos:

     1. Incorporador:  Cabe a este, a obrigação de entregar o empreendimento de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo (art. 32, d, e g, da lei 4.591/64  e art. 43, II e IV). Assim, por lei o incorporador assume tais responsabilidades que impedem o mesmo de escusar-se de quaisquer compromisso alegando ser um mero intermediário. Responde, portanto, o incorporador por danos causados pela má execução de serviços ou não execução, atraso na entrega, má formulação ou não formulação de contrato de incorporação, dívidas da construção. Em alguns casos, o incorporador tende a associar a causa de algum problema ao construtor, porém por lei, é definido que quem se faz substituir na execução de uma tarefa é responsável, juntamente com o substituto, pelos danos que este vier a causar, quer decorram de falta contratual, quer de falta delitual, desde que relacionados com o exercício da substituição (ART. 942, CC).

     2. Construtor:  A responsabilidade deste, decorre de contrato de empreitada e fiscalização do andamento do empreendimento. O construtor, basicamente, é responsável pelo produto a ser entregue ao incorporador (normalmente dono da obra), e tem sob sua jurisdição a contratação de terceiros e as responsabilidades sobre possíveis falhas dos mesmos. Desta maneira, o construtor tem por obrigação um resultado a cumprir, enquanto o empreiteiro tem, por exemplo, uma obrigação de execução.

     3. Empreiteiro: As responsabilidades do empreiteiro podem, por muitas vezes, se confundir com as do construtor pois estes papeis também podem se confundir. No geral, a obrigação do empreiteiro pode ser relacionada aos contratos com o incorporador, envolvendo responsabilidades pós-entrega, ou relacionadas ao contratos com o construtor, sendo neste caso as especificações de execução da obra. Por definição, um contrato de empreitada é um contrato onde o empreiteiro se obriga a realizar  uma obra para o contratante, o incorporador ou construtor, com material próprio, ou com material fornecido, mediante uma remuneração, podendo ser definido um valor proporcional ao trabalho executado. Ressalta-se que o pagamento só é obrigatório, se a obra for realmente executada. De acordo com o artigo 610 do código civil:

O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais.

§ 1º A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.

§ 2º O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução.”

A intenção do post é de apenas familiarizar o leitor com os devidos termos e exemplificar de maneira superficial algumas relações e responsabilidades dos envolvidos no âmbito da construção, não devendo ser tomado como base para estudos e referências de caráter jurídico no contexto da construção civil.

Fontes: Ambitojurídico, forumdacontrução

 

 

 

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