Aspectos legais antes de construir

Para construir um edifício, de qualquer porte, alguns trâmites legais devem ser seguidos e estes vão desde a escolha do lote até o processo de averbação (mudança do lote da situação de terreno para edificação). Para esses trâmites existe uma legislação e esta varia de acordo com o local, entretanto alguns aspectos mais amplos não variam.

O primeiro passo refere-se à escolha do loteamento e é importante nesta fase a presença de um engenheiro ou arquiteto que fique atento às questões contratuais do loteamento e ao Código de Edificações do município. Essas questões definem, por exemplo, o número de pavimentos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento do terreno e adoção de recuos. Na fase de compra do terreno, é importante ficar atento a possível existência de projetos públicos que envolvam desapropriação parcial ou total, pois este processo não obedece aos valores de mercado.

Após a fase de compra e adequação dos planos à legislação que envolve o terreno deve-se definir a responsabilidade técnica do projeto, atribuída a engenheiros e arquitetos, cuja função é elaborar o projeto e acompanhar a execução do mesmo durante a obra. A fiscalização é feita pelo CREA e antes da obra começar é assinado, pelo engenheiro ou arquiteto, junto ao órgão a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART.

A fase de aprovação de projetos por parte da prefeitura contempla apenas o projeto arquitetônico junto à secretaria de urbanismo da cidade. Os demais projetos como o hidráulico, elétrico e estrutural não necessitam de aprovação da prefeitura e a única exigência é que sejam executados por profissional competente.

Com a aprovação do projeto e o pagamento das taxas o órgão responsável libera o Alvará de Construção que permite a execução da obra. Este alvará tem prazo de validade para o término da construção que varia de cidade para cidade. Caso o tempo seja extrapolado, deve-se verificar junto à prefeitura uma possível renovação com atenção a possíveis mudanças de leis.

Concluída a obra, é gerado pelo órgão competente da prefeitura o Habite-se ou Certificado de Vistoria e Liberação da Obra que, como o nome sugere, atesta a execução da obra de acordo com o que foi aprovado no projeto. Quanto aos impostos, estes mudam de acordo com o tamanho da obra. Para edificações abaixo de 70m² é solicitado ao INSS uma Certidão Negativa de Débitos – CND, já para construções maiores é necessário que no inicio da obra seja registrado uma matricula junto ao INSS para a geração de impostos durante a obra e ao final é necessário que a Receita Federal emita um documento informando os dividendos a serem quitados para a emissão da CND.

Com todas estas concluídas a construção pode ser averbada junto ao registro de imóveis, assim onde havia um terreno registrado, após esta etapa, haverá um imóvel e o empreendimento estará finalmente regularizado.

Fontes: pini, fórumdaconstrução

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