Construir para vender, vale a pena?

A construção de edifícios para venda é uma atividade antiga e, de certo modo, inerente ao desejo de empreender dos envolvidos no mercado da construção civil. Mas quanto e quando vale a pena se lançar nesta atividade?

Os detalhes da construção estão intimamente relacionados a esta análise pois é necessário saber  ‘quanto custa construir’, a maneira e a ordem dos gastos da obra e também o quanto estes recursos estão deixando de render. Assim, o que faremos aqui é uma estimativa do custo de uma obra imaginária considerando o gasto real mais a despesa financeira, ou seja, o quanto foi retirado do capital e o quanto essa retirada deixou de render no mercado financeiro. A partir daí podemos estimar um preço razoável para a edificação pronta e verificar se o investimento é compensatório ou não.

Em primeiro lugar, é necessário entendermos que os gastos de uma obra em função do tempo não seguem um padrão linear. Em geral, temos um gasto forte no inicio da obra com despesas de compra de materiais e  instalação do canteiro, em seguida temos um gasto menor relacionado ao uso dos materiais já adquiridos, surgindo então um gasto forte na fase de acabamento até que este chegue a zero com a obra finalizada. O gráfico a seguir exemplifica a questão:

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Para o exemplo utilizado neste post, consideraremos o gasto como linear para simplificar as contas. Supondo então que exista um capital disponível de R$200.000 e que os gastos sejam fracionados em um período de 12 meses, da seguinte forma:

  • Compra do terreno: R$50.000  – mês 1
  • Projetos e aprovações: R$20.000 – mês 2
  • Custo da edificação: R$120.000 – mês 3 ao mês 12 (custo mensal de R$12.000)
  • Outros gastos: R$10.000 – mês 12

Se o capital estivesse aplicado em uma caderneta de poupança que rendesse aproximadamente 0,6% ao mês, as despesas financeiras, ou seja, o quanto as quantias retiradas deixaram de render seriam:

  • Compra do terreno:  R$50.000 – 11 meses fora da poupança, deixou de render R$5400,80
  • Projetos e aprovações: R$20.000 – 10 meses fora da poupança, deixou de render R$1232,92
  • Custo da edificação: R$120.000 – retirada de R$12.000 por mês durante 10 meses, deixou de render: R$3365,40
  • Outros gastos: R$ 10.000 – 1 mês fora da poupança, deixou de render R$60,00

Estas despesas financeiras inflacionam o preço da obra, pois é um dinheiro que o empreendedor deixou de ganhar por conta do investimento e este custo deve ser repassado ao preço final da construção, assim somando o valor do capital com essas despesas, temos a quantia de: R$210058,32.

Para piorar as coisas, vamos supor que a construção demorou 6 meses para ser vendida, deste modo mais despesas financeiras seriam incluídas e  o custo total passaria a ser de R$217734,76.

Com um investimento de R$120.000, podemos supor uma construção de duas casas de 80m² com um CUB (Custo Unitário Básico) de R$750/m².  Diante do mercado atual, é razoável supor a venda ao preço de R$320.000 (R$160.000 por casa). A partir daí, podemos observar que o lucro do investimento seria de aproximadamente 47%, que é um percentual bastante interessante para um período de 12 meses.

Os cálculos apresentados no post são simplificados e não são adequados a casos reais, pois mais fatores influenciam nas despesas da construção e o valor da venda do produto deve ser estimado por especialistas do mercado imobiliário. A intenção do post é apenas, exemplificar a comparação entre um capital aplicado em um fundo de baixo rendimento ou aplicado no mercado da construção civil. Vale ressaltar que, para que um empreendimento dê certo, é necessário um capital, mão de obra de qualidade, capacidade de gerenciamento e se possível um pouco de sorte para que tudo ocorra como o planejado.

Fontes: fórum da construção, sinduscon-jf, e-civil

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