Atrasos em Obras

Com o reaquecimento da economia pós-crise, os lançamentos imobiliários não param de aumentar. O problema é que, com tanta demanda, há também muitos atrasos na entrega dos imóveis. Segundo o Instituto Brasileiro de Estudos e Defesa das Relações de Consumo (Ibidec), o número de queixas por descumprimento de contrato cresceu 74% em 2010, se comparado a 2009.

Os atrasos na conclusão de obras, cada vez mais frequentes no segmento residencial, po­­dem desencadear uma série de prejuízos para empresas da construção civil. Se não há como se proteger de todas as consequências, algumas medidas corretivas podem ajudar a reduzir os estragos.

Na obra

De acordo com Roberto de Souza, diretor presidente do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações), as perdas se agravam a cada mês de extensão no cronograma. Quando os desajustes no prazo começam a dar os primeiros sinais, Souza recomenda a formação de uma força tarefa com profissionais qualificados para diagnosticar a origem do problema. “É preciso colocar uma lupa em cada obra. Medidas generalistas não resolvem”, informa o diretor. Identificadas as causas, a equipe deve montar um plano de ação emergencial que entre no detalhe da programação da obra, semana a semana. “Pode ser que não se recupere o atraso, mas se você não fizer nada, um atraso de três meses pode chegar a seis meses ou um ano”, diz.

Segundo Luiz Fernando Castilho, gerente de orçamentos da Sinco Engenharia, o replanejamento dos serviços deve ser feito a partir de novos parâmetros de produtividade, levando em conta a capacidade de fornecimento do mercado. Castilho levanta a possibilidade de se abrirem novas frentes de trabalho para executar simultaneamente serviços que não dependam um do outro. “Às vezes temos contratado mais de um empreiteiro para o mesmo serviço. Se o fornecedor de gesso, por exemplo, não consegue aumentar a equipe, eu coloco dois empreiteiros, um em cada frente de trabalho”, relata. No entanto, a medida implica aumento de custos e exige mais mão de obra em um mercado onde esse recurso já é escasso. “É um exemplo a ser estudado. A solução não é simples e às vezes você pode até perder dinheiro”, adverte.

Outra medida de contenção é antecipar as contratações com fornecedores e manter um controle mais rígido sobre todas as etapas construtivas, evitando assim que os atrasos se proliferem. Mas mesmo com todo o empenho para elevar a produtividade, o diretor técnico da Tecnisa Fábio Villas Boas afirma que é difícil conter as perdas financeiras. “O que se pode fazer é atuar ao longo do processo para diminuir o atraso, mas depois que o atraso ocorreu, há pouca margem para resolver”, afirma.  “Quando se está atrasado, acaba pagando hora extra, assumindo custos maiores para conseguir um insumo mais rápido, acaba tendo mais ônus para reduzir o atraso.”

Se a empresa não prevê nos contratos o pagamento de multa aos compradores em caso de atraso, geralmente se ofereçe alguma compensação aos clientes. Segundo Lúcio Delfino, “sai muito mais barato do que pagar uma indenização” e, em geral, ajuda a prevenir brigas judiciais. José Geraldo Tardin conta o caso de uma construtora que, após a notificação, ofereceu a troca do piso de cerâmica por porcelanato, além de melhorias nos banheiros. “O cliente ficou supersatisfeito e recebeu um imóvel com acabamento melhor pelo mesmo preço”, afirma ele. Outra empresa ofereceu ao cliente o registro, a escritura e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) gratuitos – o custo era de R$ 6 mil, segundo Tardin. “Tudo isso, para a construtora, é mais barato e não causa desgaste à imagem”, conclui.

Prazo de carência

Uma questão que divide opiniões é a adoção do prazo de carência nos contratos de compra e venda: um período de tolerância que pode se estender a até 180 dias a partir da data de entrega. Construtores defendem que a carência é indispensável devido à complexidade do desenvolvimento de uma obra. O advogado Edwin Britto, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil), justifica: “Pode haver algum problema de fundações, algum ajuste econômico, atrasos no financiamento. Há uma série de fatores imprevisíveis inerentes ao próprio empreendimento”.
Por essa lógica, os atrasos começariam a ser contados apenas após o vencimento da carência. No entanto, as associações de mutuários entendem que essa prática é abusiva, pois quebra o equilíbrio contratual assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor. O fato é que, em um processo judicial, caso a decisão seja favorável ao consumidor, o construtor pode ter o prazo de carência anulado e, nesse caso, responderá pelos danos causados desde a data original de entrega.

Está em tramitação na Câmara dos Deputados o projeto do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP) para tornar nulas as cláusulas contratuais que instituírem tolerância para atraso na entrega da obra.

De acordo com o Projeto de Lei 178/2011, quando houver atraso, a construtora terá de pagar o correspondente a 2% do valor do contrato ao comprador e a multa deverá ser atualizada monetariamente e acrescida de juros de 1% ao mês, até a data efetiva da entrega.

O fornecedor só ficará isento da multa se comprovar judicialmente que o atraso decorreu de dolo ou culpa exclusiva do consumidor. O deputado alega que os problemas que possam ocorrer nas obras já estão considerados no prazo estipulado antes da entrega da obra e, por isso, não deveria haver prazo de tolerância.

Via Revista Construção Mercado, Pini Web

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